Как заменить предмет залога в ипотеке?

Когда речь идет о возникновении непредвиденных ситуаций во время погашения ипотечного кредита, первым делом подразумеваются, конечно же, негативные обстоятельства – потеря работы, разводы, болезни и т.д. К счастью, не исключены и положительные изменения. Так, в период погашения долга заемщик может получить наследство или перейти на новую более престижную работу. И тогда взгляды заемщика на старый кредит могут и измениться: если доходы значительно увеличились, почему бы ему не взять квартиру большей площади? Вариант хороший, но здесь возникает вопрос: можно ли сменить предмет залога по ипотеке, если им служит покупаемая по ипотеке квартира?

Статьей 345 ГК РФ установлено, что предмет залога по ипотеке может быть изменен только при согласии залогодержателя, в данном случае – кредитной организации, т.е. банка. Таким образом, с правовой точки зрения смена залога не должна быть чревата различными трудностями, но вот на практике все оказывается не совсем так. Дело в том, что прежде чем банк даст согласие на смену залоговой квартиры, необходимо провести все те процедуры, что делались с предыдущей. «Это значит, что новый объект недвижимости нужно будет оценить, оформить на него страховой полис, обеспечить нотариальное сопровождение сделки и т.п., - сообщает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. – Это чревато потерей не только денежных средств, но и времени и сил».

Тем не менее, смена залога не является редким явлением на рынке ипотечного кредитования. Как правило, это происходит, когда заемщик получает в наследство ликвидную квартиру и желает предоставить ее в качестве залога по ипотеке, а прежний предмет залога оформить в свою собственность. Однако необходимо понимать, что квартира, предлагаемая заемщиком в качестве нового залога, должна быть одобрена банком. Так, кредитор откажется взять в залог квартиру в аварийном доме или доме с деревянными перекрытиями (в виду высокой пожароопасности).

Существует и другой способ, как можно сменить предмет залога по ипотеке. Это продажа старой ипотечной квартиры и покупка за эти средства новой. Однако заемщик обязан все свои действия согласовывать с кредитором. «Как правило, все происходит по такой схеме: заемщик находит человека, заинтересованного в покупке ипотечной квартиры, - рассказывает Константин Шибецкий. – Тот оплачивает оставшуюся задолженность по кредиту, а после того, как к нему (покупателю) перешли права собственности, выплачивает остальную разницу». У такого способа есть ряд преимуществ, основным из которых является то, что можно сменить жилплощадь, не дожидаясь окончания выплат по ипотеке.

Следует помнить, что не всегда смена залога происходит по желанию заемщика. Дело в том, что в случае, если по вине заемщика произошла порча залогового имущества, кредитор потребует предоставления нового объекта недвижимости в качестве залога по ипотеке.